Le simulateur estime l’impôt en moins grâce à la déduction Jeanbrun, ce que vous payez de votre poche chaque mois et le bilan possible à la revente. Il tient compte du loyer que vous pourrez réellement demander : le plus bas entre le plafond légal et le loyer estimé du marché dans votre ville.
Le résultat dépend de votre logement, de votre tranche d’impôt, de votre apport et de votre crédit. Il repose aussi sur des hypothèses : ce n’est ni une promesse de gain ni un avis fiscal personnalisé. Voici comment lire votre simulation.
Comment marche le simulateur ?
Quatre réglages permettent d’obtenir une première estimation. Vous pouvez les modifier pour voir ce qui change.
La ville
La ville sert à estimer le loyer autorisé et le loyer de marché. Le plafond légal dépend de la catégorie de location et de la commune ou de la zone. Le simulateur ne suppose pas que vous pourrez louer au plafond si les loyers pratiqués autour du logement sont plus bas. Pour comprendre ce calcul, consultez notre page sur le loyer plafond Jeanbrun.
Le prix et la surface
Le prix sert notamment à calculer la part du logement qui peut être amortie. L’amortissement est une déduction calculée chaque année sur une partie du prix. Par exemple, pour un logement neuf acheté 220 000 €, la base est de 80 % du prix, soit 176 000 €. Avec le taux intermédiaire de 3,5 %, cela donne 6 160 € d’amortissement par an, avant application du plafond annuel.
La surface et les annexes servent à calculer le plafond de loyer adapté au logement. Le simulateur compare ensuite ce plafond au loyer estimé du marché. Vous pouvez approfondir le calcul dans notre page sur l’amortissement Jeanbrun.
Votre tranche d’impôt
Votre tranche d’impôt, aussi appelée tranche marginale d’imposition (TMI), indique le taux auquel une partie de vos revenus est imposée. Elle aide à estimer l’impôt en moins lié à la déduction. À situation identique, une tranche plus élevée peut rendre cette déduction plus utile. Mais elle ne suffit pas à dire si le projet est intéressant : le loyer, le crédit et les frais comptent aussi. Voir à partir de quelle tranche le Jeanbrun peut valoir le coup.
Votre apport et votre crédit
L’apport est la somme que vous mettez dans le projet. Le crédit sert à financer le reste. Ces réglages changent les mensualités, les intérêts et donc ce que vous payez de votre poche. Un apport plus élevé peut réduire les mensualités, mais il ne rend pas automatiquement le projet plus avantageux.
Les trois chiffres à regarder
Ce que vous payez chaque mois
Ce chiffre correspond à ce qui sort de votre poche en moyenne : crédit et charges, moins les loyers et l’impôt en moins estimé. Il ne faut pas le confondre avec la mensualité du crédit. Dans les exemples du simulateur, le montant mensuel est une moyenne calculée sur la période indiquée : il peut varier d’une année à l’autre.
L’impôt en moins
Le Jeanbrun permet de déduire un amortissement des loyers imposables. Le résultat dépend notamment de votre tranche d’impôt et des charges prises en compte. L’amortissement n’est pas une somme versée par l’État : c’est une déduction qui peut réduire l’impôt dû sur vos revenus locatifs et, selon votre situation, produire un déficit.
Un déficit, c’est lorsque les charges et les déductions dépassent les loyers imposables. Par exemple, les intérêts et l’amortissement peuvent être supérieurs aux loyers perçus. Les règles de report et d’imputation peuvent alors modifier le résultat.
Le bilan à la revente
La simulation tient compte du fait que les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable lors de la revente. La plus-value est la différence calculée entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé selon les règles fiscales. Autrement dit, l’impôt en moins pendant la location peut avoir une contrepartie au moment de vendre. Le résultat dépend aussi de la durée de détention et du prix de vente retenu. Pour le détail, lisez ce que coûte la plus-value à la revente.
Pourquoi notre loyer est plus bas que chez les autres
Certains calculs prennent le plafond légal pour le loyer attendu. Ce n’est pas toujours le montant que vous pourrez demander à un locataire. Si le marché local est plus bas, vous ne pouvez pas compter sur le plafond pour remplir votre logement.
Le simulateur retient donc le plus bas des deux montants : plafond légal ou loyer de marché estimé. À Toulouse, un exemple de T2 affiche un plafond de 773 € par mois, mais un loyer de marché estimé à 599 €. Le calcul retient 599 €, et non 773 €. Cette différence réduit les loyers pris en compte dans la simulation, mais évite de présenter un revenu locatif trop élevé.
Le Jeanbrun en cinq règles simples
- Le dispositif concerne les logements situés dans un immeuble collectif, neufs ou anciens avec les travaux requis.
- Le logement doit être loué nu, en résidence principale, dans le respect du plafond de loyer.
- La location doit durer au moins 9 ans et commencer dans les 12 mois prévus par les règles.
- Le plafond de 8 000 € s’applique par foyer fiscal, pas par logement.
- Une vente ou un manquement aux engagements peut entraîner la reprise des amortissements déduits. Le calendrier d’achat prévu par le dispositif va du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Un plafond est une limite maximale. Par exemple, si votre calcul d’amortissement dépasse 8 000 € en catégorie intermédiaire, la déduction retenue est limitée à ce plafond. Les règles peuvent différer dans les catégories sociale et très sociale. Retrouvez les conditions dans nos exemples chiffrés.
Exemple : un T2 à Toulouse selon votre tranche d’impôt
Exemple calculé avec un T2 neuf à 220 000 €, sans apport, loué en catégorie intermédiaire. Le loyer retenu est de 599 € par mois, inférieur au plafond estimé de 773 €. L’amortissement est de 6 160 € par an. Le crédit, les charges et les autres hypothèses de calcul influencent les résultats.
| Votre tranche d’impôt | Impôt en moins par an en moyenne | Ce que vous payez par mois en moyenne | Bilan net estimé à 9 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 678 € | 614 € | −10 950 € |
| 30 % | 1 848 € | 500 € | 1 365 € |
| 41 % | 2 526 € | 434 € | 8 494 € |
| 45 % | 2 772 € | 410 € | 11 087 € |
Dans cet exemple, le loyer, le prix et le crédit restent les mêmes. C’est la tranche d’impôt qui change. Même avec une tranche à 45 %, le projet demande encore de payer une partie des dépenses chaque mois. Le bilan à 9 ans est une estimation qui intègre notamment la revente, l’impôt sur la plus-value et l’argent sorti de votre poche.
Quand le Jeanbrun ne vaut pas le coup
La simulation ne remplace pas l’examen de votre situation. Un échange avec un conseiller peut aider à vérifier les hypothèses et les conséquences fiscales avant de vous engager : faites vérifier votre simulation.
Questions fréquentes
Le simulateur est-il gratuit ?
Oui. Vous pouvez modifier les réglages et consulter les estimations sans inscription.
Peut-on faire une simulation sans apport ?
Oui. Vous pouvez indiquer un apport de 0 €. Le simulateur estime alors les mensualités avec les paramètres de crédit retenus. Cela ne garantit pas que la banque financera le projet sans apport.
Quelle tranche d’impôt faut-il avoir au minimum ?
Il n’existe pas de tranche minimale fixée pour bénéficier du dispositif. Mais à 0 % ou 11 %, l’impôt en moins peut être trop faible pour compenser le coût du projet. Comparez le montant mensuel à payer et le bilan à la revente.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?
La vente avant la fin de l’engagement peut entraîner la reprise des amortissements déjà déduits, sauf exceptions prévues par les règles. La revente peut aussi créer une plus-value imposable. Le simulateur vous aide à voir ces deux effets.
Le Jeanbrun est-il une réduction ou une déduction d’impôt ?
C’est une déduction. L’amortissement est retiré des loyers imposables selon les règles applicables. Ce n’est pas une somme directement soustraite de votre impôt comme le serait une réduction d’impôt.
Le résultat du simulateur est-il garanti ?
Non. Le résultat dépend des loyers, du crédit, des charges, de votre tranche d’impôt et du prix de revente retenu. Les loyers et la valeur future du logement peuvent différer des hypothèses. Faites vérifier votre situation avant de prendre une décision.