À 0 % ou 11 %, le Jeanbrun apporte peu d’impôt en moins. À partir de 30 %, la déduction devient plus intéressante ; à 41 % ou 45 %, son effet fiscal est plus fort. Mais votre tranche ne suffit pas à dire si un achat vaut le coup : le loyer réel, ce que vous payez chaque mois et la revente comptent aussi. Pour un T2 à Toulouse sans apport, le cas étudié donne entre 6 098 € et 24 948 € d’impôt en moins sur 9 ans selon la tranche.
Trouvez votre tranche en 2 clics
C’est quoi, votre tranche d’impôt ?
Votre tranche d’impôt, aussi appelée tranche marginale d’imposition (TMI), est le taux appliqué à la dernière partie de votre revenu imposable. Elle ne s’applique pas à tout votre revenu. Le barème 2026 se calcule par part de quotient familial : c’est votre revenu imposable divisé selon le nombre de parts de votre foyer.
| Tranche | Part de revenu imposable concernée |
|---|---|
| 0 % | Jusqu’à 11 600 € |
| 11 % | De 11 600 € à 29 579 € |
| 30 % | De 29 579 € à 84 577 € |
| 41 % | De 84 577 € à 181 917 € |
| 45 % | Au-delà de 181 917 € |
Ces seuils s’appliquent à chaque part, pas directement au revenu total du foyer. Votre avis d’impôt indique votre revenu imposable et votre nombre de parts. Si vous ne connaissez pas votre tranche, le simulateur peut vous aider à la repérer.
Le même appartement, 4 tranches, 4 résultats
Voici un T2 neuf à Toulouse, acheté 220 000 €, sans apport, loué nu au loyer intermédiaire. Le cas retient un loyer de 599 € par mois, inférieur au plafond calculé de 773 €. L’amortissement annuel est de 6 160 €. L’amortissement est une somme déduite des loyers pour calculer le revenu imposable ; ici, le calcul est 220 000 € × 80 % × 3,5 % = 6 160 €.
| Votre tranche | Impôt en moins sur 9 ans | Ce que vous payez par mois en moyenne | Bilan net à 15 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 6 098 € | 614 € | 6 463 € |
| 30 % | 16 632 € | 500 € | 24 770 € |
| 41 % | 22 730 € | 434 € | 35 369 € |
| 45 % | 24 948 € | 410 € | 39 223 € |
Ce sont des résultats d’exemple, pas une promesse. Le calcul retient un crédit sur 25 ans à 3,45 %, une assurance de 0,30 % et des frais financés. Il suppose aussi une hausse annuelle de 1 % des loyers et de la valeur du bien, et de 2 % des charges. L’argent payé chaque mois est une moyenne sur 9 ans, après l’impôt en moins. Le bilan à 15 ans tient compte de la revente, du crédit restant, de l’impôt sur la plus-value et de l’argent sorti de votre poche.
Le loyer retenu est le plus bas entre le plafond Jeanbrun et le loyer de marché estimé : ici, 599 € au lieu du plafond de 773 €. Cette différence compte. Un loyer plafonné plus élevé ne signifie pas que vous pourrez le demander dans votre ville. Pour comprendre le calcul du loyer, consultez le loyer plafond Jeanbrun.
Pourquoi la tranche change tout
Quand les charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement dépassent les loyers, le résultat foncier peut être négatif. Un déficit est une somme qui reste à déduire parce que les dépenses admises dépassent les revenus locatifs. Dans ce cas, l’impôt en moins lié à l’amortissement dépend surtout de votre tranche.
Le calcul complet peut être différent selon les charges et les intérêts de votre projet. La déduction liée au déficit ne donne pas droit à un remboursement de 30 % de l’achat : elle réduit l’impôt selon les règles applicables, dans la limite prévue pour le déficit imputable sur le revenu global.
Quand les loyers restent positifs après déduction des charges, ils peuvent aussi supporter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le résultat dépend alors du revenu foncier imposable et de l’impôt calculé sur ce revenu. Il ne suffit donc pas de multiplier automatiquement l’amortissement par votre tranche, puis d’ajouter 17,2 %.
À la revente, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable : le prix d’achat retenu pour son calcul est diminué des amortissements. Le bilan à 15 ans du tableau en tient compte. Pour voir ce mécanisme en détail, lisez ce que coûte la plus-value à la revente.
Tranche à 11 % : nos conseils
Comparez le projet avec et sans Jeanbrun, en regardant le loyer réellement accessible, les mensualités et le coût d’une revente. Une tranche de 30 % ou plus rend la déduction plus utile, mais ne transforme pas un mauvais achat en bon investissement. Vous pouvez aussi consulter d’autres exemples chiffrés ou faire vérifier votre simulation avec un conseiller.
Questions fréquentes
Le Jeanbrun vaut-il le coup à 0 % ?
Si vous ne payez pas d’impôt sur les revenus concernés, la déduction ne vous procure pas d’impôt en moins sur ces revenus. Le projet peut avoir d’autres résultats, mais il faut les comparer au prix, au loyer réellement demandé et à ce que vous payez chaque mois.
La tranche de 30 % s’applique-t-elle à tout mon revenu ?
Non. Le barème est progressif : chaque taux ne s’applique qu’à la part de revenu située dans sa tranche. Le quotient familial divise votre revenu imposable selon le nombre de parts de votre foyer pour appliquer le barème.
Pourquoi l’impôt en moins n’est-il pas toujours égal à l’amortissement multiplié par ma tranche ?
Cette règle donne un ordre de grandeur quand le déficit peut être imputé sur votre revenu global. Les charges, les intérêts, les loyers et les déficits reportés peuvent modifier le calcul. Si les loyers restent positifs, les prélèvements sociaux de 17,2 % peuvent aussi entrer en jeu.
Le tableau garantit-il le bilan affiché à 15 ans ?
Non. Il s’agit d’une simulation fondée sur des hypothèses de crédit, de loyers, de charges et de hausse de la valeur du bien. Les résultats changent si ces hypothèses changent. Un échange avec un conseiller permet de vérifier votre situation et les paramètres du projet.