Avec le Jeanbrun, les amortissements déduits de vos loyers diminuent le prix retenu pour calculer votre plus-value. Résultat : votre impôt à la revente peut grimper. Pour un T2 à Toulouse acheté 220 000 €, il atteint 24 447 € en cas de revente après 15 ans, selon la simulation de référence.
T2 de 220 000 € à Toulouse, tranche à 30 %, sans apport
Pourquoi la plus-value grossit
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé. Avec le Jeanbrun, les amortissements que vous avez déduits sont soustraits du prix d’achat retenu pour le calcul. La plus-value imposable augmente donc, même si vous revendez au-dessus du prix payé.
Un amortissement est une déduction calculée à partir du prix du logement. Par exemple, au lieu de déduire tout le prix d’un coup, vous en déduisez une part chaque année de vos loyers. Le calcul de la plus-value tient ensuite compte des amortissements effectivement déduits.
Voici le calcul simplifié du T2 de l’exemple : achat à 220 000 €, amortissement annuel de 6 160 € et revente après 15 ans. Le forfait de 7,5 % correspond ici à 7,5 % du prix d’achat.
Avec une hausse de valeur supposée de 1 % par an dans cette simulation, le prix de vente estimé après 15 ans est d’environ 255 413 €. La plus-value avant abattements est donc d’environ 111 313 €. Les abattements liés à la durée de détention et les règles fiscales applicables conduisent à un impôt estimé à 24 447 €. Le calcul du simulateur utilise les valeurs non arrondies.
Les hypothèses comptent : le prix de vente n’est pas garanti et les frais de vente ne sont pas détaillés dans cet exemple. Pour voir comment les amortissements sont calculés, consultez le calcul de l’amortissement Jeanbrun.
Avant 9 ans : les amortissements peuvent être repris
En vendant avant la fin de votre engagement de location, vous risquez de perdre l’avantage lié aux amortissements déjà déduits. En cas de non-respect des engagements, le revenu foncier de l’année est majoré des amortissements déduits. En clair, ces sommes peuvent être réintégrées dans le calcul de vos revenus imposables.
Cette reprise est différente de l’impôt sur la plus-value : ce sont deux calculs distincts. Une revente anticipée peut donc entraîner à la fois la reprise des amortissements et l’imposition de la plus-value.
Des exceptions existent en cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès. Les règles dépendent de votre situation. Un échange avec un conseiller peut vous aider à vérifier les conséquences avant de vendre.
Après 9 ans : les abattements liés à la durée
Une fois l’engagement de location terminé, les abattements pour durée de détention réduisent progressivement la part de la plus-value soumise à l’impôt. Ils ne gomment pas immédiatement l’effet des amortissements déduits.
- L’impôt sur le revenu lié à la plus-value est exonéré après 22 ans de détention.
- Les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans de détention.
Ces durées sont différentes : une exonération d’impôt sur le revenu ne signifie donc pas que les prélèvements sociaux ont aussi disparu. À 15 ans, le calcul de l’exemple applique les abattements correspondant à cette durée, puis les taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Alors, quand revendre ?
Le bon moment dépend de votre prix de vente, de votre crédit restant, de vos impôts et de ce que vous avez payé de votre poche pendant la détention. Le tableau ci-dessous reprend le bilan net du cas T2 à Toulouse, avec une tranche d’impôt de 30 % et sans apport. Le bilan net tient compte de la valeur estimée, du capital restant dû, de l’impôt sur la plus-value et de l’argent sorti de votre poche.
| Durée de détention | Bilan net estimé | À retenir |
|---|---|---|
| 9 ans | 1 365 € | Fin de l’engagement de location |
| 15 ans | 24 770 € | Impôt sur la plus-value estimé à 24 447 € |
| 20 ans | 58 907 € | Le bien a été conservé plus longtemps |
Ces chiffres viennent d’un cas de simulation, pas d’une promesse de gain. Il suppose un achat à 220 000 €, une hausse de la valeur du bien de 1 % par an, des loyers en hausse de 1 % par an et des charges en hausse de 2 % par an. Le bilan change si le prix de vente, le loyer, les charges ou votre financement sont différents.
Le bilan net n’est pas le prix de vente : il soustrait aussi le crédit restant et l’argent déjà sorti de votre poche. Pour comparer d’autres situations, consultez les exemples de simulation Jeanbrun.
Et si vous ne revendez pas ?
Vous pouvez conserver le logement. Après les 9 ans d’engagement, vous pouvez louer sans respecter les plafonds de loyer du Jeanbrun. Si vous continuez à déduire des amortissements, les règles du dispositif restent à vérifier pour votre situation.
Vous pouvez aussi transmettre le bien. Cela ne fait pas disparaître automatiquement les conséquences fiscales des amortissements ni les règles applicables à la transmission. Faites vérifier votre projet par un conseiller avant de décider.
Questions fréquentes
Les amortissements sont-ils taxés une deuxième fois à la revente ?
Ils ne sont pas simplement ajoutés comme une ligne d’impôt séparée. Les amortissements déduits diminuent le prix d’achat utilisé pour calculer la plus-value, ce qui peut augmenter celle-ci et donc l’impôt à payer lors de la vente.
Dois-je payer l’impôt sur la plus-value si je revends avant 9 ans ?
La plus-value suit ses propres règles de calcul. En plus, une vente avant la fin de l’engagement peut entraîner la reprise des amortissements déduits. Les exceptions prévues en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès sont à examiner selon votre situation.
À partir de quand ne paie-t-on plus d’impôt sur la plus-value ?
L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention. Celle des prélèvements sociaux intervient après 30 ans. Ce ne sont pas les mêmes échéances.
Le bilan net du tableau est-il garanti ?
Non. Il repose sur des hypothèses de prix, de loyers, de charges, de crédit et de revente. Modifiez-les dans le simulateur, puis faites vérifier votre situation si vous préparez une vente.
Pour faire vérifier vos hypothèses, vous pouvez demander à être rappelé par un conseiller. Il pourra affiner le projet avec vous, sans remplacer un conseil fiscal adapté à votre situation.