Pour un logement neuf de 220 000 € loué en intermédiaire, le calcul est : 220 000 € × 80 % × 3,5 % = 6 160 € d’amortissement par an. Ce montant est déduit de vos loyers imposables, dans la limite du plafond applicable. (Le plafond annuel maximal pour le loyer intermédiaire est de 8 000 € par foyer fiscal.)
Calculette d’amortissement
La formule expliquée pas à pas
L’amortissement est une part du prix du logement que vous pouvez déduire chaque année de vos loyers imposables. Par exemple, déduire 6 160 € signifie que vos loyers retenus pour calculer l’impôt diminuent de 6 160 €. Ce n’est pas une somme versée sur votre compte.
- Retenez le prix hors frais Les frais de notaire, de garantie et de courtage ne sont pas inclus dans la base de calcul.
- Calculez la base amortissable Seuls 80 % du prix sont pris en compte. Les 20 % restants correspondent au terrain, qui n’est pas amorti.
- Appliquez le taux Il dépend du type de location choisi : intermédiaire, sociale ou très sociale.
- Vérifiez le plafond Si le calcul dépasse le plafond annuel de votre foyer fiscal, vous retenez le plafond, pas le résultat supérieur.
Exemple : pour un logement neuf de 220 000 € loué en intermédiaire, la base est de 220 000 € × 80 % = 176 000 €. L’amortissement est de 176 000 € × 3,5 % = 6 160 € par an. Ce résultat reste sous le plafond annuel de 8 000 €.
Pour un logement ancien, le calcul de la base comprend aussi les travaux : 80 % du prix d’achat et des travaux, hors frais. Les taux ne sont pas les mêmes que dans le neuf. Le simulateur avec des exemples chiffrés permet de comparer plusieurs situations.
Les taux selon le loyer que vous demandez
Le taux dépend de la catégorie de loyer choisie et du type de logement. Le plafond annuel est commun à tous les logements Jeanbrun de votre foyer fiscal, et non à chaque logement.
| Catégorie de loyer | Taux dans le neuf | Taux dans l’ancien | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 €* |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 €* |
* Les plafonds de 10 000 € et 12 000 € ne s’appliquent que si au moins 50 % des loyers bruts de vos logements amortis sont en location sociale ou très sociale. Sinon, le plafond reste de 8 000 €. Les taux plus élevés vont avec des loyers plafonnés plus bas : vérifiez le loyer que vous pourrez vraiment demander dans votre ville avec la page sur le loyer plafond Jeanbrun.
Le plafond de 8 000 € : à partir de quel prix ?
En neuf et en intermédiaire, le plafond commence à limiter le calcul lorsque l’amortissement théorique atteint 8 000 €. Pour trouver le prix correspondant, on divise le plafond par la part amortissable et par le taux :
Au-delà d’un prix de 285 714 €, le calcul théorique dépasse 8 000 € par an. Vous ne pouvez pas déduire la différence cette année-là. Le plafond s’applique à votre foyer fiscal : si vous avez plusieurs logements Jeanbrun, leurs amortissements entrent dans le même calcul.
Ce que l’amortissement retire vraiment de vos impôts
L’amortissement vient diminuer vos loyers imposables, en plus des charges déductibles. Il ne réduit pas directement votre impôt du même montant. Le résultat dépend notamment de vos loyers, de vos charges et de votre tranche d’impôt.
Exemple simple : si vous pouvez déduire 6 160 € de loyers imposables et que votre tranche d’impôt est de 30 %, la part d’impôt sur le revenu correspondante baisse de 6 160 € × 30 % = 1 848 €. Ce calcul suppose que vous avez assez de revenus fonciers imposables à réduire. Il ne tient pas compte des prélèvements sociaux ni des autres éléments de votre situation.
Si les charges et l’amortissement dépassent les loyers, le résultat peut devenir un déficit : vos charges déductibles sont alors supérieures aux loyers reçus. Selon les règles retenues à ce jour, ce déficit peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, amortissement compris. Les intérêts d’emprunt ne peuvent, eux, s’imputer que sur les revenus fonciers. Le surplus peut être reporté pendant 10 ans. Cette règle est à confirmer par la doctrine fiscale officielle.
Vous pouvez lire la page Jeanbrun et tranche d’impôt pour voir pourquoi votre tranche change le résultat.
L’amortissement revient à la revente
Les amortissements déduits pendant la location ont un effet à la revente : ils réduisent le prix d’achat retenu pour calculer la plus-value. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé. Plus les amortissements déduits sont élevés, plus cette différence peut augmenter, et donc l’impôt sur la plus-value aussi.
Le gain obtenu pendant la location ne doit donc pas être regardé seul. Il faut aussi estimer ce qui pourrait être dû à la revente. Pour comprendre ce calcul, consultez la page sur la revente et la plus-value.
Questions fréquentes
Le plafond de 8 000 € s’applique-t-il à chaque logement ?
Non. Il s’applique par foyer fiscal, pour l’ensemble de vos logements Jeanbrun. Les plafonds plus élevés ne sont possibles que sous conditions de loyers sociaux ou très sociaux.
Les frais de notaire sont-ils amortis ?
Non. La base est calculée sur le prix net de frais. Dans l’ancien, les travaux entrent aussi dans la base retenue.
Puis-je déduire l’amortissement si mes loyers sont faibles ?
L’amortissement est déduit des loyers imposables. Si les charges et l’amortissement dépassent les loyers, un déficit peut apparaître. Son traitement dépend des règles fiscales applicables et de votre situation.
Une simulation suffit-elle pour connaître mon impôt en moins ?
Non. Le résultat dépend de vos loyers, de vos charges et de votre tranche d’impôt, entre autres. Un échange avec un conseiller peut permettre de vérifier votre situation.