À prix, loyer et crédit identiques, votre tranche d’impôt change le résultat d’une simulation Jeanbrun. Ces cinq exemples montrent aussi l’effet d’un apport de 30 000 €, le loyer retenu face au plafond et ce qui peut rester à la revente. Ce sont des hypothèses de calcul, pas des prix de marché ni une promesse de résultat.
Hypothèses communes : logements neufs loués en intermédiaire, crédit sur 25 ans à 3,45 % avec une assurance à 0,30 %. Les frais de notaire de 2,5 % et les frais de garantie de 1 % sont financés. Les loyers augmentent de 1 % par an, les charges de 2 % et la valeur du bien de 1 %.
Les charges prises en compte sont la taxe foncière estimée à 15 € par m² et par an, la copropriété non récupérable estimée à 10 € par m² et par an, et 120 € par an d’assurance propriétaire. Le loyer simulé est le plus bas entre le plafond Jeanbrun après coefficient de surface et le loyer de marché estimé pour la ville.
L’« impôt en moins » et l’effort mensuel sont des moyennes calculées sur 9 ans. L’effort correspond à ce qui sort de votre poche chaque mois, après loyers et impôt en moins. Le bilan net tient compte de la revente, du capital restant dû, de l’impôt sur la plus-value, des sommes sorties de votre poche et de l’apport. La tranche d’impôt, ou TMI, est la tranche qui s’applique à la dernière part de vos revenus imposables.
Comment lire les exemples
L’amortissement est une déduction annuelle calculée sur une partie du prix du logement. Pour le neuf, la base correspond à 80 % du prix net de frais, multipliés par le taux lié à la catégorie de loyer. Par exemple, pour le T2 de Toulouse : 220 000 € × 80 % × 3,5 % = 6 160 € d’amortissement par an.
Ce montant n’est pas un impôt en moins du même montant. Le résultat dépend notamment de votre tranche d’impôt et de vos loyers et charges. Les tableaux ci-dessous montrent les résultats sans apport. Chaque exemple indique ensuite ce que change un apport de 30 000 €.
T2 à Toulouse : 220 000 €
Le loyer retenu est de 599 € par mois, alors que le plafond de la simulation est de 773 €. Le plafond ne fixe donc pas le loyer à demander : c’est le plus bas entre le plafond applicable et le loyer de marché estimé qui est retenu. L’amortissement calculé est de 6 160 € par an.
| Votre tranche d’impôt | Impôt en moins par an | Ce qui sort de votre poche par mois | Bilan net à 9 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 678 € | 614 € | −10 950 € |
| 30 % | 1 848 € | 500 € | 1 365 € |
| 41 % | 2 526 € | 434 € | 8 494 € |
| 45 % | 2 772 € | 410 € | 11 087 € |
Avec 30 000 € d’apport et une tranche à 30 %, l’effort mensuel passe de 500 € à 359 €, soit 141 € de moins chaque mois (500 − 359). L’impôt en moins est de 1 859 € par an en moyenne, contre 1 848 € sans apport.
T2 à Lyon : 260 000 €
Le loyer retenu est de 676 € par mois, sous le plafond simulé de 773 €. L’amortissement atteint 7 280 € par an. Dans cet exemple, même avec une tranche à 30 %, le bilan net à 9 ans reste négatif sans apport : il est de −1 061 €.
| Votre tranche d’impôt | Impôt en moins par an | Ce qui sort de votre poche par mois | Bilan net à 9 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 801 € | 739 € | −15 475 € |
| 30 % | 2 184 € | 605 € | −1 061 € |
| 41 % | 2 985 € | 528 € | 7 285 € |
| 45 % | 3 276 € | 500 € | 10 319 € |
Avec 30 000 € d’apport et une tranche à 30 %, ce qui sort de votre poche passe de 605 € à 460 € par mois, soit 145 € de moins (605 − 460). L’impôt en moins moyen est de 2 168 € par an dans cette variante, légèrement inférieur aux 2 184 € sans apport.
Studio à Angers : 150 000 €
Le loyer retenu est de 397 € par mois, contre un plafond de 453 €. L’écart montre que le plafond ne garantit pas que vous pourrez louer à ce montant : le loyer de marché estimé dans la ville peut être plus bas. L’amortissement est de 4 200 € par an.
| Votre tranche d’impôt | Impôt en moins par an | Ce qui sort de votre poche par mois | Bilan net à 9 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 462 € | 431 € | −8 843 € |
| 30 % | 1 260 € | 352 € | −299 € |
| 41 % | 1 722 € | 306 € | 4 648 € |
| 45 % | 1 890 € | 290 € | 6 446 € |
Avec 30 000 € d’apport et une tranche à 30 %, l’effort mensuel passe de 352 € à 212 €, soit 140 € de moins (352 − 212). L’impôt en moins moyen atteint 1 280 € par an, contre 1 260 € sans apport.
T3 à Nantes : 300 000 €
Le loyer retenu est de 871 € par mois, en dessous du plafond simulé de 976 €. L’amortissement annuel est limité à 8 000 €. En effet, 80 % de 300 000 € × 3,5 % donnent 8 400 €, mais le plafond annuel de cette simulation est de 8 000 €.
| Votre tranche d’impôt | Impôt en moins par an | Ce qui sort de votre poche par mois | Bilan net à 9 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 876 € | 788 € | −9 699 € |
| 30 % | 2 389 € | 645 € | 5 757 € |
| 41 % | 3 265 € | 562 € | 14 706 € |
| 45 % | 3 583 € | 532 € | 17 960 € |
Avec 30 000 € d’apport et une tranche à 30 %, l’effort mensuel baisse de 645 € à 507 €, soit 138 € de moins (645 − 507). L’impôt en moins moyen passe de 2 389 € à 2 448 € par an dans la simulation.
T2 à Montreuil : 330 000 €
Le loyer retenu est de 825 € par mois, au-dessous du plafond simulé de 991 €. L’amortissement est de 8 000 € par an, soit le plafond annuel retenu ici. Sans apport, l’effort mensuel reste élevé dans les quatre tranches présentées.
| Votre tranche d’impôt | Impôt en moins par an | Ce qui sort de votre poche par mois | Bilan net à 9 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 880 € | 949 € | −17 319 € |
| 30 % | 2 400 € | 805 € | −1 692 € |
| 41 % | 3 280 € | 721 € | 7 356 € |
| 45 % | 3 600 € | 690 € | 10 646 € |
Avec 30 000 € d’apport et une tranche à 30 %, l’effort passe de 805 € à 656 € par mois, soit 149 € de moins (805 − 656). L’impôt en moins moyen est alors de 2 389 € par an, contre 2 400 € sans apport.
Ce qu’on retient
- Votre tranche d’impôt change les résultats. À Toulouse, l’impôt en moins moyen passe de 678 € par an avec une tranche à 11 % à 2 772 € avec une tranche à 45 %. À 0 %, l’amortissement ne produit pas d’impôt sur le revenu en moins au titre de cette tranche. À 11 %, le Jeanbrun peut donc apporter peu au regard de l’argent à sortir chaque mois.
- Un apport diminue le crédit et l’effort mensuel. Pour le T2 de Toulouse à 30 %, 30 000 € d’apport font passer l’effort moyen de 500 € à 359 € par mois. L’effet varie selon le cas et la tranche.
- À Angers, le plafond ne suffit pas à fixer le loyer. Le loyer retenu est de 397 € par mois, alors que le plafond de la simulation atteint 453 €. Un loyer de marché sous le plafond réduit les loyers que vous pouvez retenir dans le calcul.
- Une revente avant 9 ans peut coûter cher. En cas de rupture de l’engagement de location, les amortissements déjà déduits peuvent être réintégrés au revenu foncier de l’année concernée. À la revente, les amortissements déduits augmentent aussi la plus-value imposable : dans les simulations, l’impôt sur la plus-value à 15 ans est de 16 668 € pour le studio d’Angers et de 33 185 € pour le T3 de Nantes.
Ces chiffres reposent sur des hypothèses qui peuvent différer de votre projet. Faites votre propre simulation Jeanbrun avec votre prix, votre apport et votre tranche d’impôt. Un échange avec un conseiller permet ensuite de vérifier les hypothèses et votre situation.