Le loyer Jeanbrun que vous pouvez demander est le plus bas entre le plafond légal calculé pour votre logement et le loyer du marché dans votre ville. Le plafond ne garantit donc pas que vous pourrez louer à ce prix. Indiquez votre ville dans l’outil ci-dessous pour estimer le montant à retenir.
Le loyer dans votre ville
Les plafonds 2026 par zone
Pour une location intermédiaire, le plafond de départ dépend de la zone du logement. Ces montants sont exprimés par mètre carré et par mois, hors charges. Ils ne sont pas encore le loyer maximal de votre appartement : un calcul lié à sa surface doit être appliqué.
| Zone | Plafond intermédiaire 2026 |
|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² |
| A | 14,64 €/m² |
| B1 | 11,80 €/m² |
| B2 et C | 10,26 €/m² |
La zone fixe le plafond, mais ne décide pas si le logement peut bénéficier du Jeanbrun. Elle ne suffit pas non plus à connaître le loyer que les locataires accepteront de payer. Pour estimer le montant réellement possible, comparez le plafond calculé avec les loyers du marché local.
Vous pouvez aussi consulter notre page sur le calcul de l’amortissement Jeanbrun : l’amortissement est une part du prix du logement déduite de vos loyers pour calculer votre revenu imposable.
Le calcul pas à pas
Le plafond final dépend de la zone et d’une surface dite « corrigée ». Celle-ci comprend la surface habitable et la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² d’annexes retenus. Un balcon peut compter parmi les annexes ; un garage ou une place de parking ne compte pas.
Un coefficient de surface est ensuite appliqué au plafond de la zone. Ce coefficient ajuste le calcul selon la taille du logement : il est plafonné à 1,2. Le loyer maximal est obtenu en multipliant le plafond de zone ajusté par la surface corrigée.
Loyer maximal = plafond de zone × coefficient × S
Exemple : 45 m² et un balcon de 6 m² en zone A
La moitié du balcon représente 3 m². La surface corrigée est donc de 45 + 3 = 48 m². Le coefficient est 0,7 + 19 ÷ 48, soit environ 1,10. Il reste sous la limite de 1,2.
16,10 € × 48 m² = 772,80 €, soit environ 773 € par mois hors charges
Ces 773 € représentent le plafond légal calculé, pas une promesse de loyer. Il faut encore le comparer au marché de votre ville. Pour comprendre les conditions du dispositif et les autres éléments de votre projet, vous pouvez utiliser le simulateur Jeanbrun.
Plafond ou marché : le piège
Dans beaucoup de villes, le plafond Jeanbrun calculé peut être supérieur au loyer que les locataires paient habituellement. Si vous retenez le plafond sans vérifier le marché, vous risquez donc de surestimer vos loyers et de fausser votre simulation.
À Toulouse, par exemple, l’estimation de marché retenue dans notre exemple est d’environ 13,31 €/m². Pour un logement de 45 m², cela donne 13,31 € × 45 = 598,95 €, soit environ 599 € par mois. C’est inférieur au plafond de 773 € calculé plus haut. Le loyer à retenir est donc d’environ 599 €, avant charges.
Le calcul compare le loyer de marché à la surface habitable, tandis que le plafond légal tient compte de la surface corrigée. Le simulateur retient automatiquement le plus bas des deux montants. Cette règle évite de compter un loyer légalement possible, mais difficile à obtenir dans la ville choisie.
Loyer social et très social
Les plafonds de loyer social et très social ne sont pas fixés par zone : ils varient selon la commune. Le montant applicable à Toulouse, par exemple, ne peut pas être repris automatiquement pour une autre ville. Le simulateur doit donc utiliser la commune exacte du logement.
La catégorie de location joue aussi sur l’amortissement annuel. Pour un logement neuf, le taux est de 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l’ancien, les taux correspondants sont de 3 %, 3,5 % et 4 %. Un taux plus élevé ne signifie pas que le loyer sera plus élevé : les plafonds de loyer et les conditions de ressources du locataire changent aussi.
Le choix d’une catégorie plus sociale ne se résume donc pas à son taux d’amortissement. Il faut vérifier le loyer possible dans la commune, les ressources des candidats locataires et la rentabilité du projet. Vous pouvez comparer ces éléments dans une simulation Jeanbrun avec des exemples chiffrés.
Et les revenus du locataire ?
En plus du plafond de loyer, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser une limite. Elle dépend de la catégorie de location, de la zone et de la composition du foyer. Le tableau ci-dessous donne quelques plafonds de ressources en zone A pour 2026.
| Foyer en zone A | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
Il s’agit du revenu fiscal de référence, ou RFR, de l’année demandée par la règle applicable. Le plafond de ressources concerne le locataire : il ne correspond pas à vos revenus à vous, propriétaire. Les montants dépendent de la situation du foyer et doivent être vérifiés au moment de la location.
Questions fréquentes
Le plafond Jeanbrun est-il le loyer que je toucherai ?
Pas forcément. C’est une limite légale calculée selon la zone et la surface. Si le loyer du marché est plus bas, c’est ce loyer plus bas qu’il faut retenir pour estimer vos recettes.
Les plafonds de loyer sont-ils exprimés charges comprises ?
Non. Les plafonds indiqués sont hors charges. Les charges récupérables ne doivent pas être confondues avec le loyer lui-même.
Le plafond social est-il le même dans toutes les communes d’une zone ?
Non. Les plafonds sociaux et très sociaux sont fixés commune par commune. Pour connaître le montant applicable, il faut sélectionner la commune du logement.
Le plafond de ressources dépend-il de ma tranche d’impôt ?
Non. Il dépend des ressources et de la composition du foyer du locataire. Votre tranche d’impôt concerne votre propre situation fiscale ; elle peut influer sur l’intérêt du dispositif, mais ne fixe pas le plafond de ressources du locataire.
Ces calculs donnent un repère, pas un avis fiscal adapté à votre situation. Un échange avec un conseiller peut vous aider à vérifier les hypothèses de votre projet.